İstanbul’da 600 bini çok riskli 1.5 milyon konut dönüşmeyi bekliyor. Öyle ki birçok bina ayakta zor duruyor, deprem dahi olmadan çöküyor. Uzmanların deprem riskine karşı sıklıkla uyarıda bulunduğu megakentte dönüşümün önündeki en büyük engel finansman. İşte tam da bu nedenle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı önemli bir adım attı ve ‘Yarısı Bizden’ kampanyasını başlattı.
Bu kapsamda; her daire için 700 bin TL’si hibe, 700 bin TL’si kredi ve 100 bin TL’si taşınma desteği olmak üzere toplam 1.5 milyon TL destek veriliyor. Ancak yoğun ilgi gören kampanyada, ihtiyacı olmayanların da hibe desteği aldığı iddia ediliyor. Sektör temsilcileri, kimi zaman müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapan, hiç borcu olmayan ya da az miktarda borcu olan vatandaşların da 700 bin TL hibeden faydalandığını belirtiyor. İhtiyacı olmayanların da hibe desteğini istemesini kimileri haklı bir talep olarak görürken, kimileri kurnazlık olarak yorumluyor.
İHTİYACI OLMAYAN VATANDAŞ DA İSTİYOR
İstanbul Avrupa yakasında dönüşüm projeleri yapan bir firmanın yöneticisi süreci şöyle anlattı:
“İstanbul’da gayrimenkul değerlerinin yüksek olduğu bazı ilçelerde kat karşılığı yapılan dönüşümde vatandaş müteahhit firmaya hiç borçlanmadan evini dönüştürüyor. Kampanyadan faydalanmak için yeni yapılacak yapının eski yapının bir buçuk katı büyüklüğünü geçmemesi gerekiyor. Bazı ilçelerde bu sınırı geçmeden ve borçlanmadan dönüşüm oluyor. Bu durumdaki yerlerde de vatandaş ‘madem hakkım var hibe alırım’ diyor. Düzenleme gereği tutar önce müteahhit firmanın hesabına yatıyor. Müteahhit vergi gibi kesintileri yapıp vatandaşa parayı geri veriyor. Ya da bazen vatandaşın müteahhit firmaya 300-400 bin TL gibi düşük ödemesi oluyor. Bu durumda da ihtiyacım kadarını alayım demek yerine 700 bin hibenin tamamını istiyorlar. Ortada bir suç yok, çünkü bakanlık şartları sağlayana bu desteği veriyor. Ama ihtiyacı yokken almalarını da etik görmüyoruz.”
‘MÜTEAHHİTLER DE DURUMU KÖTÜYE KULLANIYOR’
Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, “Art niyetli kişiler kampanyayı amacına uygun kullanmıyor” dedi ve şu değerlendirmeyi yaptı: “Kampanyada 700 bin TL hibe ve 700 bin TL kredi tek paket değil, ev sahibinin birini alıp diğerini almama şansı var. Bizim de gördüğümüz ağırlıkla hibe kısmının alındığı. Gayrimenkul değerlerinin yüksek olduğu yerlerde, ev sahibi-müteahhit anlaşmasında bazen iş ticari olarak ucu ucuna dönüyor. Yani vatandaş hiç borçlanmadan evini dönüştürüyor. Böyle durumlarda bu hibe adeta bir pazarlama aracı oldu. Vatandaş, ‘Hadi bizim adımıza hibeyi de al dönüştür’ demek durumunda kalıyor. Amaç imkânı olmayana destekti ama bazı müteahhit grupları bu durumu kötüye kullanmaya başladı. Ben ihtiyacı olmayan kesimin hibe almasını ‘hakkı alabilir’ şeklinde yorumlamıyorum. Lüks bir bina yapılacaksa, zaten bir şekilde anlaşma yapılır ve orası dönüşür. Bu kampanyanın daha alt gelir grubuna odaklı olması gerekir.”
‘AMAÇ TEŞVİK ETMEK VATANDAŞ ALMAKTA HAKLI’
GAYRİMENKUL hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz, kampanyanın dönüşümü teşvik etmek için hazırlandığını, şartları sağlayan herkesin alma hakkı olduğunu dile getirdi. “6 Şubat depremlerinin yarattığı manevi ve maddi kayıpları düşünüldüğünde yapılan bu kampanya oldukça önemli bir adım” diyen Kiraz şunları söyledi: “Bu kampanyadan sadece binasını bedel karşılığı yenilemek isteyenler değil kat karşılığı veya karma modelle (kısmen kat karşılığı kısmen bedel karşılığı) yenilemek isteyenlerde faydalanabiliyorlar. Son dönemde kulağımıza kat karşılığı yapılan yerlerde maliklerin ihtiyacı olmadığı, yani müteahhitte bir ödeme yapmak zorunda kalmadıkları halde hibe desteği aldığı bilgileri geliyor. Bu durumda da bu destekten faydalanması etik mi sorusu soruluyor. Yasanın amacı kentsel dönüşümü teşvik etmekse ve vatandaş bu yolla riskli evini yenilemeye teşvik oluyorsa, ben bunda etik dışı bir durum görmüyorum.”
KAMPANYA NE SAĞLIYOR
İstanbul’un 39 ilçesinde geçerli kampanyadan bugüne kadar 7 bin 500’ün üzerinde konut faydalandı. Kampanyanın sağladığı imkânlar şöyle:
Önce binayı yenileyecek firma bulunuyor ve bakanlık lisanslı kuruluşlara risk tespiti yaptırılıyor. Kat irtifakı kurulduktan sonra hak sahibi tespiti yaptırmak üzere ilçe belediyesine başvuruluyor. Bakanlıkça belirlenen randevu gününde hak sahibi ile hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi imzalanıyor.
Kampanya kapsamında bakanlık hak sahibinin bir konutu için 700 bin TL hibe ve 700 bin TL kredi, diğer her bir konutu için 1 milyon 400 bin TL kredi veriliyor. Hak sahibinin bir dükkanı için 350 bin TL hibe ve 350 bin TL kredi, diğer her bir dükkanı için ise 700 bin TL kredi desteği sağlanıyor.
Tahliye desteği tek seferde 100 bin TL olarak ödenir. Ev ya da işyerinde kiracı oturuyorsa kiracı, ev sahibi oturuyorsa ev sahibi bu desteği alıyor. Böylece bir daire için toplam destek 1.5 milyonu buluyor.
Hibede geri ödeme yok. Kredi geri ödemeleri yapı ruhsatının alınmasından 2 yıl sonra başlıyor. 10 yıla kadar vade uygulanıyor. Ödemenin başladığı ilk yıl faiz uygulanmıyor. Sonraki yıllar TÜFE oranının yarısı kadar güncelleme yapılıyor. Hak sahiplerine kredi verilirken gelir ve kredi puanına da bakılmıyor.
Ödemeler vatandaşa değil, iş bitirme oranına göre adım adım müteahhit firmaya yapılıyor.
Yeni projedeki yapının (otopark ve sığınak hariç), eski yapının bir buçuk katı büyüklüğünü geçmemesi gerekiyor. Örneğin 1000 metrekare eski bina, yeni halinde 1500 metrekareyi geçmemeli. Böylece ticari açıdan yüksek kârlı işlerin kampanya dışında tutulması sağlanıyor.
Alan bazlı site benzeri büyük dönüşümlerde tam uzlaşma sağlanması halinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve Emlak Konut işbirliği ile destek sağlanıyor. Hibe tutarı bina maliyetinden düşürülüyor, kalan borç uzun vadeli uygun ödeme koşullarıyla taksitlendiriliyor.
